Tout comprendre sur le Club Deal immobilier
Qu’est-ce qu’un Club Deal immobilier ?
Un Club Deal Immobilier est une association d’investisseurs mutualisant leurs capitaux pour une opération d’investissement dans de l’immobilier non coté. Ce qu’il faut savoir :
- Le Club Deal Immobilier est élitiste avec un ticket d’entrée minimum de 100 000 € et souvent supérieur à 250 000 € ;
- Le nombre de co-investisseurs dans un Club Deal Immobilier est généralement compris entre 10 et 30, parfois plus ;
- Isolés, les investisseurs n’auraient pas les moyens financiers d’acquérir l’actif visé ;
- La durée de commercialisation des opérations concernées est généralement très courte ;
- Différentes catégories de biens immobiliers peuvent être concernées : si les investissements de prestige (hôtels renommés, immeubles de bureaux Premium…) sont des cibles privilégiées, cela peut aussi concerner des commerces, de l’immobilier résidentiel…
- Le rendement de l’investissement Club Deal se situe entre 7 et 12% ;
- La durée d’investissement est comprise entre 5 et 10 ans.
Attention à la confusion avec les pools bancaires pouvant porter la même appellation Club Deal et reprenant à leur compte une dette d’entreprise.
Comment fonctionne le Club Deal Immobilier ?
Une société gérante est créée, pour laquelle une levée de fonds est organisée auprès d’investisseurs. Ceux-ci deviennent actionnaires ou associés de la société d’investissement. Avec ces fonds, la société acquiert le(s) bien(s) immobilier(s) visé(s) par l’opération.
Les objectifs d’un Club Deal Immobilier sont :
- La perception de revenu à moyen terme ;
- In fine la revente avec plus-value.
Notons enfin que les décisions prises dans le cadre d’un club deal immobilier sont prises par les actionnaires, à la différence d’un fonds où le décideur est le gérant.
A qui s’adresse un investissement en Club Deal ?
Un Club Deal investissement s’adresse globalement aux investisseurs professionnels, mais aussi aux particuliers pouvant initialement souscrire le ticket d’entrée.
Personnes physiques comme personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés sont autorisées à un réaliser un investissement Club Deal Immobilier.
Avantages et inconvénients d’un Club Deal Immobilier
Avantages d’un investissement en Club Deal
Une association en Club Deal Immobilier présente un grand nombre d’atouts :
- L’attractivité du rendement possible ;
- La mutualisation des fonds avec d’autres investisseurs permet de participer à des projets d’envergure et d’accéder à des investissements privés aux rendements plus élevés, le tout en limitant l’exposition financière personnelle de chaque investisseur ;
- La gestion collective de l’investissement Club Deal, réduisant les risques inhérents à la gestion individuelle, offre un niveau de contrôle supérieur ;
- La transparence et la flexibilité dans les choix d’investissement ;
- La fiscalité plus attractive qu’en OPPCI, revenus et plus-values étant distribués entre investisseurs.
Inconvénients et risques d’un Club Deal Immobilier
En échange de perspectives de rendement très lucratifs, les inconvénients et risques inhérents à un investissement Club Deal ne sont pas négligeables. Ils varient selon la structure et la gestion du Club Deal Immobilier en question. En voici une liste exhaustive :
- L’absence de garantie de remboursement des capitaux fait qu’il existe un risque de perte en capital pour tout investisseur, de manière partielle ou totale ;
- Les évolutions du marché immobilier influent à la hausse ou à la baisse sur le rendement et la valeur liquidative du Club Deal Immobilier ;
- La prise de décisions commune d’investissement peut s’avérer complexe voire conflictuelle ;
- Un Club Deal Immobilier étant dans la plupart des cas restreint en termes de nombre d’investisseurs, taille et diversification de l’investissement peuvent s’en trouver limitées ;
- L’absence de liquidité peut être un inconvénient car la période de blocage du capital est généralement de 7 ans ou plus ;
- Si le Club Deal Immobilier table sur de l’endettement pour augmenter la capacité d’investissement de la société, celle-ci peut se retrouver confrontée au risque lié à l’effet de levier :
o Difficultés à assurer les échéances des remboursements de l’emprunt ;
o Accroissement des risques de pertes ;
o In fine, impact négatif de la valeur liquidative des actifs immobiliers ;
- Si l’acquisition est réalisée en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA), un retard dans l’achèvement des travaux ou encore dans la mise en location qui y fait suite entrainerait par effet domino un retard dans la perception des revenus, absence de revenus pouvant courir durant toutes les premières années de l’investissement ;
- Il existe également un risque lié à la défaillance du promoteur immobilier, mais aussi un risque de défaillance et défaut de paiement du ou des locataires ;
- Egalement un risque de vacance éventuelle des biens immobiliers en location suite au départ de locataire(s) ;
- A la revente finale, le besoin de cession rapide de l’actif peut être contrecarré par des liquidités restreintes en cas de stress du marché de l’immobilier.
Les conseils d’experts sont essentiels dans une opération d’envergure comme un Club Deal Immobilier. Forte de son expérience en la matière, Financière Magenta est là pour vous avertir sur les risques et vous accompagner dans votre projet d’investissement à très forte rentabilité en Club Deal Immobilier.
